세금세무 교육컨설팅 중심기업


교수명
이동기 세무사
약력

現) 세무회계조이 대표세무사

전) 국세청 산하 세무서 근무

전) 기획재정부 세제실 근무

학력

고려대학교 정책대학원 세정학과 졸업(경제학 석사)

호주 시드니대학교 로스쿨 졸업(국제조세석사)

미국 회계사(AICPA), 미국 세무사(EA)

경력

서울시 강남구 지방세 감면자문위원

 중소기업청․한국세무사회 중소기업자문위원

한국조세연구포럼 감사/이사

전경련 중소기업협력센터 법무서비스지원단 전문위원

동작복지재단 운영자문위원

한국세무사회 조세제도연구위원/법제위원/국제협력위원

과천시 과천발전자문위원 및 과천미래비전위원, 지방세심의위원

삼일인포마인 칼럼위원

MBN TV 알토란 출연

KBS 제1라디오 경제투데이 세무상담 출연

국세신문 객원 논설위원

한국세무사고시회 제23대 회장

강의
CFO아카데미 세법강사

대한상공회의소 산하 상공회의소 세법강사

행정자치부 및 각 지방자치단체 세법강사

신안산대학교 세무회계과 겸임교수

저서

알기 쉬운 세무실무(경제법륜사, 공저)

세금을 알아야 부가 보인다(청림출판사)

국내세법중심 국제 조세실무(조세통람사)

강의 분야

국제조세조약실무, 외국법인 및 비거주자 세무


교수게시판 (이용등급: 모든사용자)

공지사항1세대1주택 고가주택의 양도세 과세방식에 대하여(국세신문 칼럼)

이동기
2020-12-11
조회수 525

https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2000230

               

日刊 NTN(일간NTN)        

<header>              <header>[국세(國稅)칼럼]1세대1주택 고가주택의 양도세 과세방식에 대하여</header>     

       
  • 이동기 세무사 (전 한국세무사고시회 회장)
  • 승인 2018.05.18 09:21
  • 댓글                          0                    
    
     
이동기 (전 한국세무사고시회 회장)


한국 사회에서 집은 주거공간으로서의 의미도 있지만 많은 경우에 투기의 대상이 되기도 한다. 경제상황에 따라 주택가격이 폭락하기도 하고 급등하기도 하는데, 그럴 때마다 정부는 세제를 통해 주택가격을 안정시키고자 시도하곤 했다. 최근에도 세계금융위기 이후 폭락했던 주택가격이 일부 지역을 중심으로 단기간에 급등하자 정부는 작년에 8·2대책을 발표했는데, 그 중에는 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세방안도 포함되어 있다. 문제는 8·2대책의 후속조치로 시행된 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세 등의 규정이 너무 복잡하여 전문가조차도 해석과 적용이 쉽지 않다는 불만이 나오고 있는데다, 일부 지역의 다주택자의 경우 다른 지역의 1주택 보유자에 비해 전체 보유주택 가격이 훨씬 낮은데도 불구하고 더 많은 세금을 내야 하는 경우도 있어 과세형평성 문제도 발생하고 있다는 점이다.

 

원칙적으로 1세대1주택의 양도는 비과세 돼

우리나라를 포함한 대부분의 국가들은 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위해 주거용 1주택에 대해서는 양도세를 비과세하거나 낮은 세율로 과세하는 등의 혜택을 부여하고 있다. 우리나라의 경우에도 국내에서 1세대가 일정요건을 충족한 1주택을 양도하는 경우에는 정책적으로 양도세를 비과세한다. 1세대1주택 비과세규정에 대해 헌법재판소는 “1세대1주택의 양도로 인해 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 않는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유를 세법이 보장하여 주려는 데에 있다”고 결정한 바 있다(헌재 95헌바27, 1997.2.20.).

 

1세대1주택이라도 고가주택은 일정부분 양도세 내야

그런데 1세대1주택에 해당되더라도 양도 당시의 실거래가액이 9억원을 넘는 고가주택의 경우에는 그 양도소득금액 중에 9억원을 넘는 부분에 대해서는 양도세를 내야 한다. 이렇게 1세대1주택의 양도에 해당하지만 고가주택에 해당되어 양도세를 계산하는 경우에는 일반 양도에 비해 상대적으로 세금부담이 훨씬 적게 되는데, 그 이유는 고가주택인 1세대1주택의 양도의 경우에는 장기보유특별공제액이 양도차익의 최대 80%에 달하고, 또한 양도세도 양도차익 중 9억원을 초과하는 부분에 대하여만 세금을 계산하기 때문이다. 올해 4월부터 본격 시행된 다주택자 보유자에 대한 양도세 중과세의 내용을 보면, 1세대2주택 이상의 다주택 보유자(조합원 입주권 포함)가 2018년 4월 1일 이후 서울특별시 등 조정대상지역 내에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 2주택 보유자의 경우 최고 52%, 3주택 보유자의 경우 최고 62%에 해당하는 양도세 중과세율이 적용되며 동시에 장기보유특별공제도 배제된다.

 

다주택자에 대한 양도세 중과로 과세형평성이 침해되는 경우도 있어

최근 들어 전국적으로 부동산시장의 양극화가 심해지고 있는 양상인데, 부동산 전문가들에 따르면 정부가 부동산가격안정을 위해 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 등의 각종 규제대책을 발표하면서 소위 ‘똘똘한 한 채’에 대한 관심이 커졌고, 이로 인해 서울 일부지역의 주택가격이 불과 몇 년 사이에 비정상적으로 급등했다고 한다. 구체적으로 서울 강북지역의 아파트 몇 채의 가격이 강남지역의 아파트 한 채의 가격에도 못 미칠 정도로 강남지역의 아파트 가격이 급상승했다. 이런 현상으로 인해 성실하게 살아가는 대부분의 사람들은 상대적 박탈감으로 인해 근로의욕을 상실하기도 한다.

구체적인 사례를 들어 비교를 해보면, 어떤 한 세대가 서울 강북지역에서 10년 전에 취득가액 4억원 상당의 아파트 2채를 취득해서 보유하고 있다가 그 중 1채를 8억원에 양도하는 경우, 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세로 인해 그 차액인 4억원에 대해 장기보유특별공제도 받지 못한 채 대략 최고 50%의 세율을 적용받게 되어 약 1억7400만원 정도의 양도세를 내야 한다. 그런데, 다른 어떤 세대가 서울 강남지역에서 10년 전에 취득가액 8억원 상당의 아파트 한 채를 취득해서 보유하고 있다가 이를 20억원에 양도해서 12억원의 양도차익이 발생했다면, 1세대1주택 고가주택의 양도에 해당되어 양도차익의 최고 80%에 해당하는 장기보유특별공제를 한 후 9억원 초과분에 대한 소득금액에 대해서만 일부 세금을 내기 때문에 대략 3200만원 정도의 양도세를 내면 된다. 이 두 사례를 비교해 보면, 서울 강북지역에서 아파트 2채를 보유하고 있는 세대의 경우 2채의 시가가 약 16억원 정도인데, 그 중 한 채를 양도했을 때 양도차익 4억원에 대하여 지방소득세까지 포함하면 거의 2억원에 가까운 세금을 내야 하는 반면, 강남지역에서 아파트 1채를 보유하고 있지만 부동산가격의 급등으로 시가가 강북지역의 2주택 보유자의 전체 가액보다 높은 20억원 정도일 경우 그 아파트를 양도해서 12억원의 양도차익이 발생했더라도 지방소득세 포함해서 약 3500만원 정도의 세금만 내게 되는 것이다.

 

1세대1주택 고가주택의 기준금액 인상 등 제도 현실화하고 과세방식도 재검토해야

위 사례가 조금 극단적이라고 느낄 수도 있겠지만, 우리 주변에서 실제로 발생하고 있는 사례들이다. 정부가 부동산투기를 방지한다는 명목으로 다주택 보유자에 대한 규제를 강화하는 사이, 시중의 많은 부동자금들은 소위 말하는 “똘똘한 한 채”를 외치며 특정지역으로 몰려들어 그 지역의 부동산 가격이 더 폭등하는 악순환이 반복되고 있는 것이다. 물론, 주거안정을 위해 1세대1주택에 대한 양도세 비과세제도는 유지되어야 하겠지만, 1주택이라고 하더라도 일정금액 이상의 고가주택에 대하여는 그 기준금액을 초과하는 분에 대해 지나친 혜택을 주는 것은 재고해 보아야 할 것이다. 그동안 1세대1주택 고가주택에 대한 기준금액이 물가상승률 등을 감안해서 인상되어 왔는데, 종전에 양도당시 실거래가액 6억원을 초과하는 경우에 고가주택으로 보던 것을 2008년에 9억원을 초과하는 경우로 인상되었다. 그 후에도 전체적으로 물가가 많이 올랐고 부동산 가격도 많이 상승한 상태이기 때문에 고가주택의 기준금액을 인상할지 여부에 대한 검토도 필요하겠지만, 우선 1세대1주택의 양도라고 하더라도 고가주택의 경우에는 고가주택 기준금액을 초과하는 부분에 대해서는 다주택자 중과제도와의 형평성을 고려해 장기보유공제율의 축소 등을 검토해야 할 것이다.

단순히 다주택 보유자에 대한 중과세만이 주택가격을 안정시킬 수 있을 것이라는 도그마에서 벗어나 주거안정과 거주이전의 자유를 훼손하지 않는 범위 내에서 고가주택에 해당하는 1세대1주택의 양도세 과세방식의 전면적인 재검토도 필요한 시점이라고 할 수 있겠다. 그렇게 하지 않고서는 특정지역으로의 쏠림현상을 통해 주택가격의 양극화는 더욱 심해질 것이고, 특정지역의 주택가격 상승으로 인한 상대적 박탈감과 위화감도 더욱 심각해 질 수 있을 것이다.

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