교수명
이동기 세무사
약력

現) 세무회계조이 대표세무사

전) 국세청 산하 세무서 근무

전) 기획재정부 세제실 근무

학력

고려대학교 정책대학원 세정학과 졸업(경제학 석사)

호주 시드니대학교 로스쿨 졸업(국제조세석사)

미국 회계사(AICPA), 미국 세무사(EA)

경력

서울시 강남구 지방세 감면자문위원

 중소기업청․한국세무사회 중소기업자문위원

한국조세연구포럼 감사/이사

전경련 중소기업협력센터 법무서비스지원단 전문위원

동작복지재단 운영자문위원

한국세무사회 조세제도연구위원/법제위원/국제협력위원

과천시 과천발전자문위원 및 과천미래비전위원, 지방세심의위원

삼일인포마인 칼럼위원

MBN TV 알토란 출연

KBS 제1라디오 경제투데이 세무상담 출연

국세신문 객원 논설위원

한국세무사고시회 제23대 회장

강의
CFO아카데미 세법강사

대한상공회의소 산하 상공회의소 세법강사

행정자치부 및 각 지방자치단체 세법강사

신안산대학교 세무회계과 겸임교수

저서

알기 쉬운 세무실무(경제법륜사, 공저)

세금을 알아야 부가 보인다(청림출판사)

국내세법중심 국제 조세실무(조세통람사)

강의 분야

국제조세조약실무, 외국법인 및 비거주자 세무


이동기 교수 통합게시판

공지사항주택임대소득 분리과세와 납세협력비용(국세신문 기고문)

이동기
2020-12-15
조회수 264

https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2012462


日刊 NTN(일간NTN)

[국세 칼럼] 주택임대소득 분리과세와 납세협력비용

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  • 승인 2020.06.26 09:00
  •    
    이동기 논설위원·세무사
      

    매년 5월은 개인의 소득에 대한 종합소득세신고가 있는 달이다. 개인사업자 중에서 성실신고대상자에 해당하는 사업자의 경우 6월 말까지 소득세신고를 하게 되지만 대부분의 개인소득자는 5월 말까지 소득세신고를 하게 된다.

    법인세신고와 비교해보면 법인사업자와는 달리 평소 세금과 크게 관련이 없어 보이던 사람들도 금융소득이나 인적용역소득, 주택임대소득 등의 소득으로 인해 종합소득세신고 대상이 되면서 본인이 직접 신고를 하든 세무대리인을 통해서 신고를 하든 소득세신고에 대해 혼란스러워하는 것 같다. 종합소득 중에서도 주택임대소득의 경우 그동안 주택가격 안정화 등을 위해 정부가 여러 가지 등록제도와 중과세제도 분리과세제도 등을 도입하다보니 종합소득세신고 때도 본인이 신고대상인지 여부나 세금계산 방법 등을 정확히 모르는 경우도 꽤 있는 것 같다.
     

    현행 소득세법상 주택임대소득에 대한 소득세 과세내용을 정리해 보면 주택임대소득에 대한 과세절차가 세금을 잘 모르는 일반인에게 얼마나 어렵게 느껴질지 가늠해 볼 수 있을 것 같다.

    먼저 주택임대소득에 대한 소득세 과세대상 여부에 대한 현행 소득세법 규정을 개략적으로 정리해보면, 부부 합산해서 1주택을 소유하면서 그 주택을 임대하는 경우 그 주택의 임대소득에 대해서는 원칙적으로 소득세가 비과세되지만, 1주택이라도 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 월세수입에 대해서는 소득세 과세대상이 된다. 그리고 부부 합산해서 2주택을 소유하면서 그 중 어느 주택이라도 임대를 하면서 월세를 받는 경우에 그 월세수입은 소득세 과세대상이지만, 2주택 중 일부를 임대하면서 전세금(보증금)을 받는 경우에는 소득세 과세대상이 아니다.

    또한 부부 합산해서 3주택 이상이면서 그 중 어느 주택이라도 임대를 하면서 월세를 받는 경우 그 월세수입은 소득세 과세 대상이 되지만, 전세금(보증금)의 경우에는 전용면적이 한 채당 40㎡을 초과하거나 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원을 초과하는 주택이 3채 이상인 경우에만 그 중 어느 주택을 임대하면서 받은 전세금에 대해서 원칙적으로 소득세 과세대상이 된다. 그런데 소득세 과세대상에 해당하는 전세금에 대해서도 개인별로 3억원을 공제하고 남은 금액에 60%를 곱한 후 그 금액에 연간 이자율(현재는 1.8%)곱하여 계산된 금액을 주택의 임대수입으로 본다.

    이렇듯 주택임대소득에 대한 소득세 과세대상 여부를 판단하는 것도 일반인에게는 복잡하게 느껴질 수 있을 텐데, 2018년까지 일시적으로 비과세하다가 2019년 귀속분부터 분리과세를 선택적용할 수 있게 한 연간 2000만원 이하의 소규모 주택임대소득에 대한 분리과세제도를 살펴보면 주택임대소득에 대한 소득세 계산과정을 과연 일반인이 쉽게 이해하고 적용할 수 있을까 하는 의문이 들 정도이다.

    어쨌든 일반 납세자는 고사하고 조세전문가에게조차 어렵게 느껴질 수 있는 주택임대소득에 대해 분리과세방식으로 세금을 계산하는 과정을 간단히 정리해 보면 먼저 위에서 살펴본 것처럼 부부 합산하여 보유주택 수가 몇 채인지에 따라 주택임대소득에 대해 아예 과세가 되지 않거나 월세수입에 대해서만 과세가 되거나, 혹은 전세금에 대해서도 과세되는 등 과세여부가 달라지기 때문에 주택 수 판정이 중요한데, 보유주택 수를 계산할 때 공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되 지분이 가장 큰 사람이 2사람 이상인 경우에는 각각 소유한 것으로 본다. 거기에다 2020년 귀속분부터는 공동소유 주택에서 발생하는 수입금액이 지분별로 연간 600만원이 넘거나 과세기간 종료일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 소유지분이 30%를 넘는 경우에는 소수지분 보유자에 해당되어도 1주택을 보유한 것으로 본다.

     

    다음으로 주택임대소득에 대해 분리과세를 적용해 납부할 소득세를 계산할 때 공제하는 필요경비율은 원칙적으로 50%인데, 관련법에 따라 지방자치단체와 세무서에 임대주택등록사업자로 등록한 경우에는 60%의 경비율을 적용한다. 그런데 연도 중에 임대주택등록사업자로 새로 등록한 경우에는 미등록기간과 등록기간을 나누어서 각각 50%와 60%의 경비율을 적용해야 한다.

    이렇게 주택임대수입에서 경비율을 적용해 계산한 비용을 뺀 주택임대소득금액을 계산한 후에 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 임대주택등록사업자는 400만원, 미등록자는 200만원의 추가공제를 적용하는데, 임대주택으로 등록된 주택과 등록되지 않은 주택이 각각 있는 경우에는 소득자별로 추가공제금액 400만원과 200만원 한도 내에서 각각의 수입금액별로 안분하여 추가공제를 적용해야 한다. 분리과세주택임대소득에 대한 세액계산 절차의 마지막 단계로 추가공제까지 한 후 계산된 과세표준에 14%의 단일세율을 적용해 계산된 분리과세 산출세액에서 임대주택등록사업자로 등록한 경우에 해당하면서 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하인 주택의 임대소득에 대해 4년 이상 단기임대의 경우 30%, 8년 이상 장기임대의 경우에는 75%에 해당하는 세액을 감면한다.

    이상과 같이 개인의 분리과세 주택임대소득에 대한 세액계산 과정을 개략적으로 정리해 봤는데, 과세대상 주택 수 판단에서부터 납부할 세액의 계산까지의 과정을 보면 조세전문가조차 꽤 많은 시간과 주의를 기울여야만 제대로 세금을 계산할 수 있음을 알 수 있다.


    최근 몇 년 사이에 국세청 등에서 납세협력비용을 줄이겠다고 여러 가지 방안을 발표하고 제도개선을 위해 노력하고 있는 것으로 알려지고 있다. 그런데 현실에서는 크게 실효성도 없으면서 계산과정만 복잡한 제도들도 계속해서 도입되고 있다는 것이다. 주택임대소득 분리과세제도도 그 중 한가지라고 할 수 있는데, 오죽했으면 양도세제도가 너무 복잡하고 어려워져서 양도세신고업무 대리를 포기한다는 ‘양포세무사’에 이어 주택임대소득에 대한 세금계산이 너무 까다로워서 주택임대소득에 대한 신고대리 업무를 포기한다는 ‘임포세무사’라는 용어까지 등장했을까 싶다.

    고전학파 경제학의 창시자로 알려진 아담 스미스(Adam Smith)는 “국부론”에서 조세의 기본원칙으로 4가지를 들고 있는데, 세금은 개인이 국가의 보호 아래 얻은 각자의 소득에 비례하여 공평하게 과세돼야 한다는 ‘공평성의 원칙’과 세금의 납부시기와 방법, 금액 등은 확실해야 하고 임의로 변경되면 안된다는 ‘명확성의 원칙’, 세금의 납부시기와 방법은 납세자가 그것을 지불하는데 편리하도록 해야 한다는 ‘지불편의성의 원칙’, 세금징수비는 최소화되어서 경제적이어야 한다는 ‘징세비절약의 원칙’ 등이 그것이다.

    이런 조세원칙에 비추어 보아도 주택임대소득에 대한 분리과세제도는 그 효과에 비해 과세요건이나 세금과정 등이 지나치게 복잡하고 어려워 납세협력비용을 증가시키고 있다고 할 수 있다. 무릇 좋은 제도는 이해하기 쉽고 적용하기 쉬워야 할 것이다. 소액 임대주택 수입에 대해 분리과세제도를 도입한 것은 납세의 편의성을 위한 것도 하나의 이유가 될 텐데, 그렇다면 주택임대소득에 대한 분리과세제도를 납세자들이 이해하기 쉽고 적용하기 쉽도록 바꾸는 것도 고려해 봤으면 한다.

    예를 들면 보유주택 수에 관계없이 연간 1000만원까지의 소액 주택임대수입에 대해서는 비과세하고, 분리과세하는 경우에도 경비율과 추가공제는 임대주택등록 여부와 관계없이 일률적으로 적용하고, 세액감면비율을 임대주택등록 여부에 따라 차등적용하는 방식으로 제도를 단순화시키는 방법도 있을 것이다.

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